半年報解讀丨新城控股：雙輪驅動顯韌性 穩健經營核心引擎持續發力

營業收入428.03億元，毛利率超過21.9%，較去年同期穩定提升2.29個百分點，歸屬于上市公司股東的凈利潤為30.1億元，扣非歸母凈利潤25.62億元，總資產達5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產約616.99億元，慘淡的市場環境下，新城控股交還了一份總體穩定、穩中有進的成績單。

從半年報來看，為應付市場景氣度下行，2022年，新城控股采行了積極的防御性措施，持續踐行住宅地產與商業地產雙輪驅動的戰略模式，環繞“有回籠的銷售、有利潤的快速增長、有品質的產品與服務”穩健運營。新城控股表示，公司恪守財務紀律，保持了穩定安全的財務基本面。

“三道紅線”維持綠檔 固守償債底線思維

2022年上半年，房地產陷入了一場債務信用危機，新城控股以韌性、平穩的財務基本面，穩定抵御風波。

半年報表明，新城控股持有人貨幣余額447.82億元，“三道紅線”穩居藍檔：按照監管口徑非受限現金較短債比1.06倍；清凈負債率為48.37%，同比上升12.11個百分點；去除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點。

若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，新城控股現金較短債比則為1.75倍；經營性現金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均值融資成本較去年同期逆勢下降0.1個百分點，達到6.5%。

此外，新城控股繼續合理掌控有息負債規模，優化債務結構，夯實財務安全邊界。截至2022年6月底，新城控股有息負債為822億元，同比下降191.6億元，較2021年末壓降76.67億元。

為進一步減少財務信息透明度，新城控股時隔今年3月在年報中首次披露了合聯營權益有息負債之后，在半年報中，再次披露這一數據。截至2022年6月30日，新城控股通港龍權益有息負債為91.44億元，較去年年底的115.13億繼續上升23.69億元。

在償債方面，新城控股固守底線思維，且歸功于充足的現金流和身體健康的財務結構，需要保證每一筆債務都能如期支付，展現出了其較好信用體系。

8月4日，新城控股將待支付本息的2022年8月8日到期的2億規模美元債匯至信托人登錄賬戶，并于到期日按時兌付。

據悉，新城控股已經清償2022年全部美元債，年內已無到期美元債。統計數據顯示，2022年新城控股公開市場債務到期為126億元，其中1-8月已到期償還或提前償還債務金額達到103億元。

“住宅+商業”雙輪驅動 突顯經營韌性

一直以來，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補、協同作戰，構筑了其可持續發展的核心競爭力。

根據半年報，截至期末，新城控股實現合約銷售金額651.60億元，累計銷售面積約657.20萬平方米；回款金額達760.30億元，回款率為117%，正處于行業領先水平。

與此同時，新城控股積極實施“保交樓、穩民生”任務，上半年已的組織交付近4萬套物業，預計下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中，住宅項目404.70萬平方米，商業綜合體項目219.97萬平方米。計劃竣工148個子項目，構建竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米。

截至2022年6月末，新城控股總土地儲備超過1.31億平方米，其中一、二線城市約占到總土地儲備的37.05%，長三角區域三、四線城市約占到總土地儲備的29.46%。

值得一提的是，在行業展開深度調整配對之際，新城控股雙輪驅動戰略下的第二增長曲線——商業運營板塊以強勁韌性，持續創造平穩的現金流助力其穿過周期。

截至報告期末，新城控股構建商業運營總收入47.18億，同比快速增長19.8%。吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率約96.01%。上半年公司實現不含稅物業出租及管理收入43.79億元，占公司營業收入的10.23%；物業出租及管理業務毛利31.62億元，占到公司總毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%；物業租賃及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數量和質量同步提高至72.22%。

截至8月25日，新城控股已開業及管理輸入的吾悅廣場累計約132座，已開業數量位列境內外上市公司首位。開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到191座，入駐全國137個城市。

作為體驗式商業的代表，新城控股的商業地產品牌吾悅廣場通過持續的差異化輸入，不斷提高行業競爭力，商管業務收入及毛利率的平穩提升，也更加彰顯了其強大的護城河效應。

示范房企融資拓寬 大力買入提振信心

近期，監管層正在不斷獲釋房企融資的大力信號。作為首批發債樣板房企，新城控股率先刮起到政策暖風。

報告期內，新城控股已完成期限2+1年10億元中期票據的發售，中債信用增進公司和上海銀行牽頭為本期中期票據創設了銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。同時，新城控股在境外新發4月份以來第一筆民企地產境外優先綠色美元票據，籌措資金1億美元。今年前 8 月，最遲 20 座已開業吾悅廣場完成了經營性物業債融資方案的落地，累計獲得融資 62 億元。

此外，基于對公司未來發展前景的信心和內在價值、發展前景及戰略規劃的認可，新城控股拿走真金白銀買入股份、購買公司債券。

6月份，新城控股發布公告稱，公司部分董事和高級管理人員以市場化方式在二級市場購買延續公司債券，截至6月20日，已總計在二級市場出售公司債券金額1224.29萬元。

不僅如此，新城控股還計劃以不多達2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，新城控股已總計買入股份238萬股，已繳納總金額為4933.64萬元。

“后續將根據回顧方案及市場情況在買入期限內擇機實施回購?！毙鲁强毓苫貞?。

新能源賦能 錨定長期可持續發展

“雙碳”背景下，如何構建綠色可持續發展，已經成為助力企業持續務實前行的突破口。

5月18日，新城控股首次披露其綠色低碳品牌“新綠行動”?！靶戮G行動”通過綠色建造的管理藍圖、綠色低碳的運維藍圖及綠色可持續的發展藍圖，實現新城控股綠色低碳的發展戰略。

在其中的綠色低碳藍圖板塊中，新城控股前瞻性地戰略布局新能源業務，承載這一業務布局的為吾盛（上海）能源設備科技有限公司（以下簡稱“吾豐能源”）投資與管理平臺。

吾盛能源創立于2019年12月，是由新城控股聯合國有上市公司金開新能參予投資的能源投資與管理平臺，聚焦新能源領域開發、投資、建設及運維。依托于新城控股全國項目的規?；季旨皬妱砰_發能力，變換金開新能的行業經驗、資源優勢，吾豐能源近兩年構建了快速發展。

綜合能源服務是吾盛能源的核心業務板塊，以商業綜合體、大型酒店、醫院、快消類工商業為核心客戶應用于場景。百余座吾悅廣場是吾盛能源構成對商業綜合體綜合能源服務的標準化溶解的底層承托，同時憑借吾豐能源的綜合能源臨床及建造、改建服務，吾悅廣場也能實現綠色建造、綠色運營，從而達成雙方共贏。

在綜合能源服務中，分布式光伏是吾盛能源目前發展較為成熟期的一大業務。自2021年起，新城控股聯合吾盛能源打造“吾?佰計劃”，該計劃為吾悅廣場屋頂光伏電站建設項目，覆蓋面積新城控股旗下已開業的百余座吾悅廣場，總裝機容量約50MW。設計發電使用“自發自用、余電網際網路”模式，極大程度為廣場節省綜合用能費用，提升建筑物能效。

新城控股近日在互動平臺透露，截至7月末，吾盛能源于紹興嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、寧波慈溪、常州金壇、南通啟東等50個吾悅廣場已完成屋頂分布式光伏電站建設并已完成并網發電，剩下吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目58個。

面對行業新格局，新城控股回應將持續貫徹 “住宅+商業”雙輪驅動的戰略模式，一方面沉下心來持續提升品質、優化服務，做到產品品質與服務品質同步提升，另一方面也不斷優化商業的全周期能力，作好應付新格局的能力儲備。