解讀住建部樓市表態①：政策還有哪些空間，住房限購會全面放開嗎？

1月5日，住房和城鄉建設部部長倪虹在拒絕接受總臺央視記者的專訪時提及，今年整個住房和城鄉建設部門的工作核心是精準。我們住房城鄉建設工作千頭萬緒，又和人民群眾利益涉及，我們要實現質的有效提升和量的合理增長，必須要在精準上下功夫。

倪虹認為，首先問題要去找得準，目標要瞄得準，政策能用得準，這樣的話我們才需要精準落實好中央經濟工作會議精神，精準滿足人民群眾對美好生活的向往。因城施策、精準施策，提振市場信心。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換回大、生育多子女家庭都要給與政策支持。對于出售三套以上住房的，原則上不反對，就是不給投機炒房者新的入市尚存空間。

倪虹回應，“我對2023年住房城鄉建設工作還是充滿信心，我對房地產市場企穩回落，我還是很有信心?！?/p>

那么，在住建部大力支持首套房、合理支持二套房的表態下，樓市調控政策還有哪些空間？

土地供給“地隨人走”

全國房地產商會聯盟主席、中國房地產業協會前副會長兼任秘書長顧云昌認為，“當前，各地都在跟進優化出臺房地產政策，但由于整體國內外經濟環境及房地產本身的周期性展現出，土地及房屋銷售下滑，主要問題還是出在市場需求嚴重不足。同時，政策落地后，市場信心、企業內活力完全恢復都必須有個過程，需要冷靜。先前各地將之后因城施策、精準施策?！?/p>

顧云昌提及，市場需求末端不應激發提高性需求，改善性需求對整個消費的夾住起到更大些；供給端的土地供應也需要有變化，土地配備要地隨人回頭，當前中國的城市化處在城市群、都市圈的狀態，土地供應需符合市場需求。同時，銀行信貸支持要穩定合理，維持研發貸和住房按揭貸款合理穩定。

二套房首付比例有下降空間

中國社科院生態文明研究所研究員、《房地產藍皮書》主編王業強指出，后續一些容許房地產發展的政策不會逐步放松。比如，當前很多大城市的二套房首付比例仍在五成以上，在促進購房消費鼓勵提高性需求方面，二套房首付比例還有進一步下降的空間；同時，部分城市的限購政策有進一步優化的空間。當前，一些大城市在“認房又認貸”方面容許仍較嚴，后續未來將會逐步調整放開。

減少首套房購房容許

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，今年，合理的住房消費還是會繼續提振。其指出，首套房的購房容許不會盡量減少，有一定的資質證明、有合理住房需求可以應買盡買；貸款方面除了利率上升、貸款期限延長等，在風險可控的前提下，可減少公開信貸款人等。另一方面，二套房也會有一些新的動作，一些城市探索住房“以租換購”，將存量住房用作保障性租賃住房的家庭可追加購買一套住房的資格等做法會在更多的城市展開效仿。

“認房認貸”政策未來將會調整

首都經濟貿易大學教授、北京房地產法學會副會長趙秀池指出，預計未來首套房首付款和房貸利率會有所下降，未來市場也不會進一步回暖。其認為，不僅首套房首付比、房貸利率要降；二套房改善型需求同樣要降。同時，貸款應只認房不認貸，要區分炒房與投資。在全面三孩人口政策下，三套房的政策應當結合各地人口政策、家庭人口情況進行細化。

出租汽車政策不會全面放開

值得一提的是，2022年12月18日，中央財辦有關負責人在對中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題作出了解理解時回應：明年房地產政策的側重點在于，一是要充分認識到房地產行業的重要性。房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業。在住房消費等領域還不存在一些阻礙消費市場需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

王業強勁指出，雖然大家都認識到住房市場發展對穩定經濟的重要性，但中央對于房地產市場的調控還是“房住不炒”及“三穩目標”，因此各地出租汽車等限制性政策不會一下子全面放開，各城市不會根據本身的情況做到一些調整，一些壓力較大的城市步子有可能走得更快一些。

顧云昌表示，當前，各城市之間的市場表現分化較大，一些熱點城市一旦取消限購仍會形成強勁的購買力，因此出租汽車政策全面取消的可能性不大。

陳杰也認為，出租汽車政策不會必要放松，特別是一線城市，“房住不炒”是堅決的底線，還是要避免熱錢來炒作，這次也提及對于出售三套以上住房的，原則上不反對。

房貸利率未來將會維持歷史低點

植信投資研究院資深研究員馬泓指出，2023年住房支持政策有望進一步加大實行力度，住房金融新政逐步落地起效。針對個人住房市場需求，2023年住房金融政策總體上進一步轉好，房貸利率有望保持在歷史低位，商業銀行個人按揭貸款投入節奏會有所減緩，地方公積金貸款政策也將維持嚴格基調，房貸利率有望進一步下調。央行將對樓市較為下滑的地區取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會降低二套房首付比例。有條件的城市將增加或中止限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導價的監測波動范圍，不排除部分二、三線城市將進一步優化購房政策，推展存量房去庫存。

在房貸利率下調方面，央行有數進一步動作。1月5日，中國人民銀行網站消息，人民銀行、銀保監會公布通報，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上升的城市，可階段性維持、上調或中止當地首套住房貸款利率政策下限。

根據易居研究院智庫中心提供的數據，國家統計局全國70城房價指數數據中，最近3個月房價持續下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。

“保交樓”仍是關鍵

此外，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜提及，作好2023年房地產工作，倪虹部長指出要環繞“減信心、以防風險、膽轉型”三個方面進行，明確要增加供需兩端市場信心、防范消弭風險是底線，要重點抓好五件事，推展房地產市場企穩回升，其中，用力推進保交樓保民生保平穩工作。2023年仍是“保交樓”的關鍵節點，“保交樓”也是大位預期的重中之重，各項舉措的實質性前進將修繕購房者置業信心，穩定市場預期。此外，著力化解房企風險。強調穩健化解房企資金鏈脫落風險，增加房企開發債、并購債和購房人按揭貸為企業補充資金。