證監會恢復上市房企再融資，允許用來還債！第三支箭射出，影響有多大

11月28日，證監會發布消息稱，要求在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。政策牽涉到恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完備房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產起到；積極充分發揮私募股權投資基金起到。

澎湃新聞專訪了多位房企人士和業內專家，解析政策對房地產整體作用，并逐條解讀每條政策影響。

一、完全恢復涉房上市公司收購重組及設施融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。容許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份出售資產時，可以籌措設施資金；籌措資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補足流動資金、償還債務等，無法用作拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產密切相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，反對“同行業、上下游”統合。

中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁稱之為，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做到強勁，同時有助減低民營企業的流動性壓力。自2016年至今無房企成功借殼上市，本次政策完全恢復涉房房企重組上市，再次打開閘門，不利于在上市公司體系外享有存量房地產資產的企業，將體外資產注入，做大上市公司凈資產和規模，盤活存量資產。同時，恢復房企再融資，籌措資金可以用作補充流動資金、償還債務，有助于進一步減低當前房企資金壓力，促進其身體健康發展。此外，通過股權融資募集資金，也有助“保交樓”政策的落地。

五谷豐登證券地產團隊稱，新政容許符合條件的房地產企業實行重組上市，容許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產并設施融資；一方面有利于集團有限公司母公司享有土地資源的房企做大做強，盤活集團未上市土儲；另一方面有助于提高優質企業并購積極性，在負債高效率的基礎上通過再融資并購優質資產，同時補充擴展資本金實現規?？焖偻黄?。 

中指研究院企業事業部研究負責人劉水回應，政策回應，允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司，將減緩出險上市房企重組，加快消弭房地產風險，加快房地產風險出有清。建筑企業也將獲得支持，同時將減緩房地產企業與上下游建筑企業、裝飾等企業統合。

易居研究院智庫中心研究總監賢躍進回應，此處具體了對房企重組上市落實了嚴格政策，尤其是提到發售股份或支付現金購買涉房資產。其對于目前暴雷企業和優質房企都有較好的優勢。其中爆雷企業可以借此類重組上市工作理順債務關系，而對于優質房企來說，則有收購或掌控此類企業的機會。

二、完全恢復上市房企和涉房上市公司再融資。容許上市房企非公開發表方式再融資，引導募集資金用作政策反對的房地產業務，還包括與“保交樓、健民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造征地移往住房建設，以及合乎上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。容許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

賢躍進分析稱之為，再融資歸屬于上市公司IPO后的最重要融資方式，后續不回避會引入國企等資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，過去兩年時間，幾乎難有股權融資案例出現，此次政策調整可能意味著未來一個階段，作為直接融資工具之一的股權融資新的完全恢復功能，預計房企資金來源狀況將持續向好。

三、調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

針對此條，劉水表示，表明監管部門反對H股上市房企再融資，促進房企融資恢復，減輕房企流動性緊張局面，防范房企風險之后不斷擴大。

四、進一步發揮REITs盤活房企存量資產起到。會同有關方面加大工作力度，推展保障性出租住房REITs常態化發行，希望打造REITs市場的“保租房板塊”。希望優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

竺勁表示，增強REITs與投資基金基金作用，盤活房企存量資產。本次政策著重強調要推展保租房REITs和基礎設施REITs的發展，再次強調已上市REITs的擴募。此外，提出要發展不動產私募基金，除了可以投資基礎設施之外，還可以投資存量住宅地產、商業地產，該政策有助為當前住宅與商業地產引進新的資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業的健康發展。

嚴邁進分析稱，未來一些房企的項目盤活，如何借REITs方式來盤活，同時當作保障性租賃住房的房源，這是各地需要研究的。至少目前部分城市在收購房企存量房屋資產方面，是期望用于保障性出租住房的功能。相關REITs金融政策也需要減緩導入。

馬泓稱之為，此前央行已經具體，住房租賃信貸不劃入房地產貸款集中度管理考核指標。二十大提出“出租并購薦”，意味著未來金融機構將增大諸如住房出租貸款、房地產保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地充分發揮創意金融工具對房地產市場的長期支持。

五、大力發揮私募股權投資基金起到。積極開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的投資基金股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引進機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，增進房地產企業盤活經營性不動產并探尋新的發展模式。

第三方機構LP智庫點評稱之為，從海外PE（PrivateEquity，投資基金機構）機構的發展路徑來看，由單一管理股權投資基金，向多元化的另類資產管理機構改變是重要趨勢。不動產私募基金就是另類資產中重要的資產類別。例如黑石管理的萬億美元另類資產中，有四分之一歸屬于不動產投資基金基金，也是黑石歷史業績報酬相對務實的資產類別。這類不動產投資基金基金對于存量住宅、商業地產、基礎設施、城市更新等充分發揮積極融資功能和價值發現功能。期待證監會積極開展不動產私募基金試點，將打開中國本土投資基金不動產基金的良性有序發展時代。

11月28日，中國證券報從接近監管人士處獲悉，證監會正在與基金業協會研究草擬不動產私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請人試點。

馬泓指出，大力發揮私募股權基金的起到，積極開展不動產投資基金投資基金試點，這有可能指出國內部分私募股權基金可能會參照成熟的國內外資產管理公司（AMC）的運作方式，開發掘金存量地產項目，促進房地產企業盤活經營性不動產，夯實相關房企現金流。

 “第三支箭已經箭出有”

有房企財務條線人士向澎湃新聞回應，“我解讀，這就是第三支箭”。嚴邁進也表示，此次政策具體了“反對房地產企業股權融資”，本質上就是第三支箭已經射出。

竺勁表示，“第三支箭”落地，金融反對房地產力度加碼。時隔11月21日易會滿主席表示反對涉房企業開展并購重組及設施融資、支持有一定比例涉房業務的企業積極開展股權融資之后，今日房地產股權融資正式放松。一個月內“三支箭”相繼落地，金融反對房地產力度持續加碼，有助于促進行業的健康平穩發展。

億翰智庫表示，此次證監會的表態，完全恢復境內和境外股權融資渠道，正是市場期待已久的“第三支箭”，并且發言人還具體了資金不僅允許用于“保交樓”，還可投向主業，用作補足流動資金、償還債務、收購重組等，可以說道一直緊繃的民營房企在年底步入了“扭轉局勢期”，尤其是相較上一輪股權融資關上時期，房地產板塊的估值已接近“腰斬”，這無疑不會提升行業的吸引力，也有助避免房企爆雷風險的進一步蔓延到。但股權融資本就是更為市場化的不道德，對于已經爆雷違約的企業，當前市場環境下資本是否認可，這個仍尚待仔細觀察。

58還鄉客房產研究院分院院長張波同樣表示，面對不確定性不斷激增的外部環境，以及房地產市場下行壓力持續存在的環境，房企的“第二支箭”在本月已密集落地，但依靠債權融資對房地產行業來說依然難言可快速渡過難關，因此“第三支箭”的推進將加快，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，對房企的意義重大，通過股權融資的發力，將有力推展房企解決資金問題，給行業以關鍵的“喘息”機會，積蓄能量穿過困境。

張波分析稱之為，從具體執行層面來看，容許上市房企的非公開方式融資，這一作法表現得更為靈活，對于融資金融的用途也表述較為廣泛，主要牽涉到項目的開工建設，并可用作債務償還，這一做法對減輕房企的債務壓力也將非常直接。同時對于涉房上市的再融資，則明確要求投向主業，這相對存在一定限制，但從現實情況來看，對此類上市公司的影響相對較小。

房地產政策接近“歷史最嚴格時期”，市場有望在2023年初逐漸企穩

中原地產首席分析師張大偉分析指出，房地產行業持續下調，房地產各種政策已經接近歷史最寬松時期，恢復房地產上市企業再融資是最重要的政策嚴格。

今年1到10月，房地產開發企業做到資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，上升13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預收款41041億元，上升33.8%；個人按揭貸款20150億元，上升24.5%。

張大偉稱之為，整體看，房地產行業缺血相當嚴重，最近房地產各種寬松政策越來越多，比起之前嚴格的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始嚴格房企，平穩房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈。

張大偉回應，整體看，房地產市場當下的問題是購房者繳納能力、對后市的信心等，最近的政策的確不會對市場有一定的積極起到，但預計市場聞底依然需要一段時間。在11月一系列重磅政策的影響下，市場未來將會在2023年初逐漸企穩。

億翰智庫則表示，回顧11月，供給末端政策屢屢實施，融資能解法短期之緩，但資金危機消弭、企業恢復信心的根本還是回款，后續需求端的調整將更值得注目。