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          《2022中國城市長租市場發展藍皮書》:千萬級城市或有千億級租房市場

          2022-12-29來源:金賽藥業正文:《2022中國城市長租市場發展藍皮書》:千萬級城市或有千億級租房市場

          12月27日消息 近日,澤平宏觀、自如研究院聯手新華網公布《2022中國城市長租市場發展藍皮書》(以下簡稱《藍皮書》)。

          《藍皮書》認為,隨著人口向城市群、都市圈流入,租房已成為新市民、青年人解決住房市場需求的主要方式。但目前我國城鎮套戶比提高至1.1,不少閑置的存量房,因房齡偏高、品質不足等問題,與青年人高品質租住需求之間仍不存在結構性錯配。發展專業化長租機構,推展住房租賃市場高質量發展,成為題中之義。

          根據行業觀察測算,在我國千萬人口級城市中,住房租賃市場規模預估或破千億,北京、上海、廣州兩千萬人口級城市,其市場規模更高,預估分別有可能多達2800億、3700億、2500億。遼闊的市場空間下,《藍皮書》發現越來越多一線城市業主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”,53%的業主不愿選擇長租機構委托出租。同時在“減緩發展長租房市場”的一系列政策指導下,業內指出不應盡快提升機構化長租房占比在一線城市達30%、在全國整體達15%以上。

          千萬級城市預估或有千億級租房市場

          近年來,住房租賃市場步入政策利好。2021年、2022年的政府工作報告從“規范發展寬租房市場”的提法,改變為“減緩發展寬租房市場”。二十大報告再次明確了“房住不炒”的定位。在2022年12月的中央經濟工作會議上,再次對住房出租市場明確提出新的拒絕、新方向,進一步明確指出,反對剛性和提高性住房需求,解決問題好新市民、青年人等住房問題,探尋寬租房市場建設。

          另根據第七次全國人口普查數據,我國流動人口規模在近十年中明顯增強,快速增長69.7%,并加快向一線、新一線大城市,以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群核心區。人口流入無疑推動了租房需求的增長,住建部曾統計數據,大城市中超70%的新市民、青年人租房居住于。

          得益于政策反對,以及流動人口支撐等因素,全國整體住房出租市場規模持續增長。具體在人口千萬級以上的城市,《藍皮書》融合人口普查數據、租房人口占比、各城平均值住房面積與平均租金水平等系列數據,測算出有我國千萬人口級城市的住房出租市場規模約在900億-1400億,北京、上海、廣州兩千萬人口級城市的住房租賃市場規模預估分別約2800億、3700億、2500億。

          租客對居住于品質需求提高34%,業主租賃意愿或超過交易意愿

          《藍皮書》調查找到,在整體租房市場上,自2020年以來,城市租住群體對于“品質居住于體驗”的關注度提升了34%。其中,認為“房屋必須配備智能門鎖等智能家居”“合租公區應有保潔服務”的租客占到比,分別提高了45%和37%。

          對于如何滿足居住于品質要求,有65%的租客回應會優先考慮“長租機構的房子”。不少租客表示,在經歷過疫情防控期后,機構化長租房的居住體驗相對穩定,生活服務更加全面,同時APP線上找房簽約的流程更加便捷。

          在供給端,在“房住不炒”“大位地價、大位房價、大位預期”的主基調下,存量房價格上漲預期見覆以。

          《藍皮書》調查發現,在一線、新一線城市里,分別有64%、56%的業主愿意將閑置房用于出租,以激活閑置房的使用價值,尋求存量房產的“使用性增值”。該數據均超過“繼續閑置”和“主動出售”的總和,指出業主的房屋出租意愿或超過交易意愿。

          同時,這部分業主中不愿選擇“長租機構委托租賃”的占到比達53%。其中,近5成業主表示首次委托時間不會在3-5年。而在已與長租機構合作的業主中,委托出租5年以上的占到比達55%。

          長租機構運營是時代剛須要,不應盡快提高機構簡化占到比達30%

          《藍皮書》認為,存量房由專業化長租機構運營,淪為房屋出租時代的剛須要。而為進一步符合租客品質居住于需求、業主房屋使用性電子貨幣的目標,長租機構不應具備產品化改建、專業租賃、翻新交付、租期服務、專業團隊塑造成等5方面能力,以實現對全品類房屋的全周期管理。

          具體來看,長租機構通過產品化改造,使房屋內部的功能分區、空間布局、物理性能等以求更合理分配,增強房屋的適用性和居住功能。同時通過對裝修各環節的數字化賦能、產業鏈改建,構建每套房屋的高質量、高標準、高性價比的標準化交付。

          在專業租賃方面,以“自如”為例,目前已構建基于自如APP的“找房-看房-簽約”全流程線上化。地圖找房、線上看房、101萬條VR視頻等數字化內容,輔助租客快速理解每套房源細節,實現平均值簽約周期不多達7天。同時,面向租客端的“免除租房押金”“房租月付”等社會公益舉措,也為更多青年人租房減輕了經濟壓力。

          有一點明確提出的是,自如面向業主群體發售的“無差價、無空置期、保底收益”的創新模式,已成為引導長租行業發展的標桿。該模式與業主從單純委托出租,轉向了合作共贏的伙伴關系,收益價值也從“即時價值”改向“長遠價值”。

          此外,《藍皮書》認為發展專業化長租機構,也將有利于將市場上的房屋“更好的管起來”,塑造成清朗的租房市場環境。

          但目前,我國由長租機構運營的機構化房源占到比僅5%。在業內看來,綜合發達國家50%-60%的平均水平,在千億級住房租賃市場規模下,不應盡快提升機構簡化占比在一線城市達30%以上,全國整體約15%以上。一方面,此舉將更有利于構成更加成熟期的住房租賃市場體系,也便于涉及部門規范市場秩序和監督管理,另一方面對接續租房市場需求、擴大出租市場供給質量,推展行業長效平穩發展具備重要意義。


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